Les baux commerciaux

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Date de mise à jour de la fiche : 03/05/2012
Fiche réalisée par le service Appui Juridique
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Définition et que cela concerne-t-il ?

Le bail commercial (ou louage) est le contrat par lequel une personne (le bailleur) remet un bien à disposition d’une autre personne (qualifiée de preneur ou de locataire) et lui en confère la jouissance contre le payement d’une certain prix et pendant un certain temps.
Le bail commercial est un contrat portant sur des locaux auxquels les parties donnent une destination industrielle, commerciale ou artisanale. Les entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale sont doc concernées.

Régime

La forme du bail
Théoriquement, aucune forme particulière n’est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant le bail verbal est totalement déconseillé, car il n’est dé lors constaté par aucun document et sa preuve présente des inconvénients majeurs, sources de litige.
Bail authentique : les parties peuvent convenir de constater leur convention par acte notarié (acte authentique).

La durée du bail
La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut pas avoir une durée indéterminée.

La résiliation du bail
Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l’expiration d’une période triennale (c’est pourquoi on emploie couramment l’expression « bail 3-6-9 »).
Le locataire doit avertir le bailleur en général 6 mois à l’avance par acte d’huissier. Il n’a droit dans ce cas à aucune indemnité.
Le locataire peut d’autre part résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d’invalidité.
Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s’il désire construire, reconstruire l’immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.

Le droit au renouvellement du bail
Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial.
Pour qu’il y ait renouvellement et donc signature d’un nouveau bail de 9 ans, il faut que l’ancien ait pris fin.

La procédure de renouvellement est la suivante
A l’initiative du propriétaire :
L’offre de renouvellement est faite sous forme d’un congé qui doit impérativement être signifié au locataire par huissier (au moins 6 mois avant le terme du bail). Il fixe les conditions de renouvellement.
Le locataire peut adopter plusieurs attitudes :

  • Il garde le silence, qui vaut alors acceptation.
  • Il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer.
  • Il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation.

A l’initiative du locataire :
Si le propriétaire n’a pas offert le renouvellement du bail à son locataire, ce dernier peut le demander, par exploit d’huissier, dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction.
Il faut que la demande indique sous peine de nullité la mention suivante : « Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent »(art. 6 du décret).
Le propriétaire peut adopter plusieurs attitudes :

  • Refuser le renouvellement en offrant une indemnité.
  • Accepter le principe de renouvellement (en cas de litige sur le montant du loyer, la Commission de conciliation peut être saisie).
  • Garder le silence : acceptation tacite.

L’indemnité d’éviction
Définition : il s’agit de la réparation du préjudice causé au locataire si le renouvellement du bail est refusé (article 8 du décret 30/09/53).
Lorsqu’en fin de bail le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l’indemnité correspond à la valeur vénale du fonds.
Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c’est cette valeur (droit au bail) qu’il convient de retenir (Cour de cassation, arrêt du 11/06/92).

Le montant du loyer lors du renouvellement
Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système de plafonnement.
Si la valeur locative du local est inférieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative.
Désormais, et depuis 1988, le plafonnement fait référence à l’indice INSEE du coût de la construction.

Révision triennale du bail
Le loyer peut faire l’objet d’une révision triennale, la hausse consécutive ne pouvant excéder la variation de l’indice INSEE du coût de la construction et la valeur locative (Arrêt de la Cour de cassation du 24 janvier 1996).
Le loyer révisé n’est pas soumis au plafonnement si les conditions suivantes sont remplies :
On constate une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (ex : augmentation globale de la population, transformation du quartier à la suite de la création d’une zone piétonne…).
Cette modification doit avoir entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Révision conventionnelle : la clause d’échelle mobile
La clause d’échelle mobile permet d’assurer la variation automatique du  loyer en fonction d’un indice économique choisi par les parties.
Sous peine de nullité, l’ indexation sur les prix des biens ou services doit avoir une relation directe avec l’objet du contrat ou avec l’activité professionnelle de l’une des parties (qu’il s’agisse d’une activité principale ou non).
Exemple : un indice sur le prix des matières premières, un indice sur le coût de la construction ou encore depuis 2008, l’indice des loyers commerciaux (ILC). Le décret du 4 novembre 2008 précise le mode de calcul de l’indice national trimestriel des loyers commerciaux. Il est destiné aux  activités commerciales y compris celles exercées par les artisans. Cet indice ne concerne pas les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles exercées par les entreprises de manufacture, de commission, de transport .
Enfin selon L145-39 du Code de commerce, « la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. »

Clause-recettes
La clause-recettes est la clause aux termes de laquelle le montant du loyer est fixé, en tout ou partie, en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

La cession du bail
Les clauses interdisant au locataire de céder son bail sont nulles, lorsque la cession a lieu avec l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce.
La nullité de la clause ne joue pas lorsqu’elle s’applique à une cession du seul droit au bail.

La sous-location
Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf :

  • lorsqu’une clause du bail l’autorise,
  • ou, lorsque le propriétaire donne son accord ultérieurement (par lettre ou avenant au bail par exemple).

Le locataire doit, d’autre part, faire intervenir le propriétaire à l’acte de sous-location, (articles 21 et 22 du décret du 30/09/1953).

Statut

Le statut des baux commerciaux présente des avantages considérables pour le locataire et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l’on appelle “la propriété commerciale”.
En principe, les parties n’ont ni le pouvoir de convenir de l’application de ce statut, très protecteur pour le locataire, ni celui de l’écarter.
Il existe toutefois deux possibilités de dérogation : la convention d’occupation précaire et le bail de courte durée.
Le bail commercial présente comme principale caractéristique de conférer au locataire le droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, une indemnité d’éviction.Il existe deux possibilités de déroger au statut des baux commerciaux :

  • l’une est expressément prévue par le décret de 1953 pour les baux n’excédant pas deux années,
  • l’autre est une création jurisprudentielle concernant les conventions d’occupation précaire qui peuvent être, sous certaines conditions, à durée indéterminée.

Convention d’occupation précaire
La convention d’occupation précaire a en apparence toutes les caractéristiques essentielles du bail : elle confère un droit d’occupation d’un local moyennant un certain prix.
Elle s’en diffère cependant par sa fragilité : le caractère précaire de la situation de l’occupant doit être motivé dans la convention, et les mobiles doivent être sincères et légitimes.
Exemple : le propriétaire peut être amené à conclure une convention de ce type dans l’attente d’une expropriation ou de travaux de démolition différés.

Principale caractéristique
L’occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin. Le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment et qui ne peut être précisé à l’avance.Il n’a donc aucun espoir de conserver le local pour l’exploitation du commerce.

Le bail de courte durée
Le bail de courte durée, ou bail dérogatoire est prévu par l’article 3.2 du décret du 30/09/1953 sur les baux commerciaux.

Intérêt de ce bail
Pour le propriétaire : ce bail ne confère aucun droit au renouvellement au profit du locataire (ni indemnité).
Pour le locataire : il lui permet d’exercer une activité commerciale pendant 2 ans et de ne pas continuer si l’affaire ne marche pas.

Conditions de validité
Les parties doivent exprimer clairement leur intention de déroger au statut des baux commerciaux.

Durée
Elle est égale au plus à 24 mois. En principe, chaque partie peut, à tout moment, mettre fin à la convention à condition toutefois d’en avertir l’autre partie par lettre recommandée avec avis de réception et de respecter un délai raisonnable (en général 3 mois).

Au terme du bail
Si le locataire reste dans les lieux au-delà de ce délai, le bail est requalifié en bail commercial.
Le propriétaire doit donc observer des règles de prudence en envoyant notamment un congé au locataire avant la fin de ces 24 mois et éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux en cas de nécessité.La conclusion d’un 2ème bail dérogatoire entre les mêmes parties portant sur les mêmes locaux, peut être admise à condition que le locataire renonce expressément à son droit acquis. La renonciation au statut des baux commerciaux ne peut, en effet, se faire que sur un droit acquis et non sur un droit futur ou éventuel.(arrêt de la cour de cassation, chambre civile 3 du 20/02/85, bulletin 1985, III, n° 39 p. 28 ; arrêt de la cour de cassation, chambre civile 3 du 03/03/93, bulletin 1993, III, n° 25, p.17).

En pratique
Le bailleur envoie un congé au locataire avant la fin du bail. Le lendemain de l’expiration du bail, il demande au locataire de renoncer explicitement aux dispositions de la réglementation sur les baux commerciaux. Si le locataire refuse, il le met en demeure de quitter les lieux.
modèle non contractuel de bail professionnel.
Le décret du 4 novembre 2008 précise le mode de calcul de l’indice national trimestriel des loyers commerciaux.

Ressources complémentaires
www.legifrance.gouv.fr

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