Le Bail Commercial, élément essentiel du fonds de commerce

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Le bail commercial est un contrat portant sur des locaux auxquels les parties donnent une destination industrielle, commerciale ou artisanale. Le statut des baux commerciaux présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l’on appelle “la propriété commerciale”. Il est régi par le décret du 30 septembre 1953 codifié sous les articles L 145-1 et suivants du Code du Commerce.

Les parties au contrat : la qualité du propriétaire est indifférente. Il peut s’agir d’un particulier ou d’un professionnel. En revanche, le locataire ne pourra se prévaloir du statut que si c’est un commerçant inscrit au RCS ou un artisan inscrit au répertoire des métiers. L’absence d’immatriculation ou d’inscription est un obstacle absolu à l’application de la législation protectrice.

La forme du bail : théoriquement, aucune forme particulière n’est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant le bail verbal est déconseillé, car il n’est dès lors constaté par aucun document et sa preuve présente des inconvénients majeurs, sources de litige.

La durée du bail : la durée minimale est de 9 ans (article L 145-4 du Code de Commerce). Il peut être plus long mais ne peut pas avoir une durée indéterminée ni une durée plus courte.

Le loyer : aucune disposition du Code du Commerce ne fixe de règle sur le montant du loyer initial. Le montant dépend de l’accord des parties et il résulte du jeu de l’offre et de la demande.

La révision du loyer : si la fixation du loyer est libre, sa révision est quant à elle réglementée. Les parties optent alors pour :

  • soit la révision légale : le loyer peut faire l’objet d’une révision triennale, la hausse ou la diminution consécutive ne pouvant excéder la variation de l’indice du coût de la construction ou s’il s’applique, l’indice des loyers commerciaux.
  • soit la révision conventionnelle : la clause d’échelle mobile permet d’assurer la variation automatique du loyer en fonction d’un indice économique choisi par les parties, et ayant un lien avec l’activité professionnelle de l’une d’elles ou avec l’objet du contrat (exemple : un indice sur le prix des matières premières), ou par la clause-recettes, aux termes de laquelle le montant du loyer est fixé, en tout ou partie, en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

La résiliation du bail : le locataire peut, sauf clause contraire du bail, donner congé à l’expiration d’une période triennale (c’est pourquoi on emploie couramment l’expression « bail 3-6-9 »). Le locataire doit avertir le bailleur en général 6 mois à l’avance par acte d’huissier. Il n’a droit dans ce cas à aucune indemnité. Le locataire peut d’autre part résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d’invalidité. Le bailleur a la même faculté s’il désire construire, reconstruire l’immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière (article L145-9 du Code de Commerce).

Le droit au renouvellement du bail : le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial. Pour qu’il y ait renouvellement et donc signature d’un
nouveau bail de 9 ans, il faut que l’ancien ait pris fin. Si le Bailleur refuse le renouvellement du bail, le locataire aura droit à une indemnité d’éviction permettant de réparer son préjudice (article L145-14 du Code de Commerce).
Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l’indemnité correspond à la valeur vénale du fonds.

A défaut de congé ou demande de renouvellement par les parties, le bail commercial sera tacitement prolongé pour une durée indéterminée. Les parties pourront dès lors y mettre fin par un congé donné 6 mois à l’avance ou par une demande de renouvellement.

La cession du bail : en cas de cession ou transmission d’activité avec reprise du local, le locataire sortant peut céder au repreneur :

  • soit le fonds de commerce dans son intégralité, le bail représentant un des éléments de ce fonds,
  • soit le droit au bail, permettant au repreneur de reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir.

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d’occuper les locaux et de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail. Le locataire sortant cède par conséquent son bail, qui a une valeur patrimoniale, moyennant le paiement d’une indemnité figurant dans le contrat de cession de bail.
La cession n’est pas sans risque, car le bail comporte généralement une clause « de garantie solidaire ». Par le biais de cette clause, le cédant du fonds de commerce et droit au bail est alors tenu, en cas de défaillance du cessionnaire, du paiement des loyers et des charges, et de façon générale des obligations du bail.

Attention : Dans le cas d’une cession avec un changement d’activité, il faut absolument vérifier les clauses du contrat de bail, afin de connaître les conditions de cession pour l’exercice d’une autre activité dans le local concerné.

La clause environnementale : les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale (informations fournies par le bailleur et le locataire sur les caractéristiques énergétiques des équipements).

Important : prendre le temps de lire le contrat proposé, et si besoin, le faire lire par un juriste ou un conseiller juridique, qui vous en expliquera les termes.

Les informations présentes sur cette page sont non contractuelles, non exhaustives et données à titre indicatif.
Tous les articles de loi sont consultables sur le site : www.legifrance.gouv.fr